Vorlage - 183/2015  

Der Kreistag beschließt den vollständigen Abriss des Verwaltungsgebäudes am Senator-Schwartz-Ring 21 in Soest. Auf dem Gelände soll ein Neubau für die Abteilung KFZ-Zulassungen und Führerscheine und eine technische Abteilung entstehen.

Die Projektkosten werden auf der Basis einer Bruttogeschossfläche von 2.456 m² mit ca. 5.863.000 EUR zzgl. Aufwendungen für die Interimsmaßnahme von ca. 92.500 EUR festgelegt. In den Haushalt werden folgende Aufwendungen zusätzlich zu den bisher eingeplanten Aufwendungen eingestellt:

2016

Produkt 001.065.722, I 65.122.00041.640.000 EUR investiv (Mehraufwand Baumaßnahme)

Produkt 001.065.722, Kto. 521500025.000 EUR konsumtiv (Mehraufwand Interimsmaßnahe)

2017

Produkt 001.065.722, Kto. 521500025.000 EUR konsumtiv (Mehraufwand Interimsmaßnahe)

Die daraus resultierende Mehrbelastung der Kreisumlage in Höhe von 119.664 EUR (konsumtiver Mehraufwand gegenüber der Teilerneuerung für Abschreibungen, Zinsen und Interimsmaßnahmen) ist im Rahmen der Haushaltsberatungen im Kreisausschuss zu erörtern.

III. Zusammenfassung

Im Immobilienkonzept des Kreises Soest wurde die Teilerneuerung der KFZ-Zulassungsstelle am Senator-Schwartz-Ring in Soest unter Einbeziehung einer technischen Abteilung empfohlen. Dazu sollte ein Teil des Gebäudes abgerissen und durch einen zweigeschossigen Neubau mit einer Bruttogrundfläche von ca. 1.715 m² ersetzt werden.

Die Kleine Baukommission hat angeregt, die Mehrbelastung der Kreisumlage für den vollständigen Neubau zu ermitteln und diese der Teilerneuerung gegenüber zu stellen, weil eine nachhaltig bessere Ausnutzung des Grundstücks gegeben ist. Die Auswirkungen sind den Tabellen 2 und 3 auf der S. 4 dieser Vorlage zu entnehmen.

Der Kreisausschuss hat am 03.06.2015 weitere Prüfaufträge beschlossen. Die Ergebnisse wurden der Baukommission am 14.09.2015 vorgestellt.

Die Verwaltung schlägt nach Abschluss der Prüfungen einen vollständigen Neubau für die KFZ-Zulassungsstelle Soest unter Einbeziehung einer technischen Abteilung vor. Bei einer Bruttogrundfläche von 2.456 m² betragen die Projektkosten ca. 5.863.000 EUR zzgl. Kosten für die Interimsmaßnahme von ca. 92.500 EUR.

IV. Sachdarstellung

Ausgangslage

Der Kreis Soest ist Eigentümer des Flurstücks 281, Flur 31, Gemarkung Soest. Die gesamte Liegenschaft umfasst 30.381 m². Der Grundstücksanteil für die Zulassungsstelle beträgt ca. 5.100 m².

Auf der Liegenschaft befinden sich neben dem Gebäude der Abteilung KFZ-Zulassungen und Führerscheine auch noch das Rettungszentrum und ein Wohnhaus.

Für einen Teil des Grundstücks besteht eine Nutzungsvereinbarung mit der Bundesanstalt technisches Hilfswerk.

Abbildung 1: Auszug aus dem Liegenschaftskataster Senator-Schwartz-Ring, Soest

Das Gebäude am Senator-Schwartz-Ring 21 wurde 1967 mit einer Bruttogrundfläche von 1.676 m² erbaut und wird vollständig von der Abteilung KFZ-Zulassungen und Führerscheine genutzt. Im Kellergeschoss des Gebäudes befinden sich zwei Schilderwerkstätten.

Für das Gebäude besteht insbesondere für den linken Gebäudeteil (Schalter- und Wartebereich der Zulassungsstelle) ein Instandhaltungsstau. Im rechten Gebäudeteil wurde in 2002 das Erdgeschoss und in 2006 das Kellergeschoss saniert.

Das übrige Kellergeschoss weist Feuchtigkeitsschäden auf und ist dringend zu sanieren. Ein barrierefreier Zugang zum Gebäude und innerhalb des Gebäudes ist nicht gegeben. Die Sanitäranlagen befinden sich zurzeit im Kellergeschoss, die Führerscheinstelle in einem Zwischengeschoss und sind barrierefrei nicht zu erreichen. Mobiliar und EDV sind zu erneuern und eine Information mit integriertem Kassenautomat ist vorzusehen.

Die Verwaltung hat am 01.09.2014 im Ausschuss für Bau- und Straßenwesen eine Modernisierung des vorhandenen Gebäudes vorgestellt. Grundlage war ein Modernisierungskonzept, welches mit einem externen Fachingenieur erarbeitet worden ist. Bei der anschließenden Erstellung des Immobilienkonzeptes und der Zusammenfassung aller notwendigen Maßnahmen an den Kreisimmobilien für die kommenden Jahre wurde deutlich, dass das Objekt für die Zulassungsstelle Soest nicht isoliert betrachtet werden kann. Hier ergeben sich zusätzliche Bedarfe, die in ein ganzheitliches Konzept für die Liegenschaft einfließen müssen.

Die Raumnot im Kreishaus und die Planungen für andere Liegenschaften, z. B. Niederbergheimer Straße 24, führen zu einer notwendigen Ausweitung des Standorts am Senator-Schwartz-Ring für Verwaltungszwecke.

Im Rahmen des Immobilienkonzeptes wurden daher weitere Alternativen geprüft. Diese Alternativen berücksichtigen nachfolgende Aspekte:

• Durch die Auslagerung einer Abteilung mit 43 Arbeitsplätzen soll eine räumliche Entlastung des Kreishauses erreicht werden. Zur Realisierung der bereits vorhandenen Bedarfe, die weitere Aufgabenentwicklung der Verwaltung und die Umsetzung weiterer Maßnahmen des Immobilienkonzeptes sind Kapazitäten im Kreishaus zwingend erforderlich. Hierbei sind insbesondere die Projekte (z.B. gemeinsamer Standort Kreisarchiv und Stadtarchiv Soest) für den Standort Niederbergheimer Straße zu berücksichtigen, die eine Rückführung einzelner Abteilungen oder Sachgebiete in das Kreishaus bedeuten.
• Auf die Anmietung zusätzlicher Büroflächen kann verzichtet werden, da Kapazitäten auf den kreiseigenen Grundstücken vorhanden sind. Die Verwaltung kann damit auf drei wesentlichen Standorten gebündelt werden. Synergieeffekte können dadurch realisiert werden.
• Die räumliche Situation der KFZ-Zulassungsstelle in Soest ist schon seit längerer Zeit nicht mehr akzeptabel und könnte deutlich verbessert werden.

Beschlusslage

Im Februar und März 2015 hat die Verwaltung die politischen Gremien über alle Maßnahmen des Immobilienkonzeptes informiert. Für das Gebäude der KFZ-Zulassungsstelle in Soest empfahl die Verwaltung einen Teilabriss und eine Teilerneuerung des bestehenden Gebäudes.

Bei der Teilerneuerung wurde davon ausgegangen, dass der Gebäudeteil der KFZ-Zulassungs-stelle (Schalter- und Wartebereich mit 18 Arbeitsplätzen) vollständig abgerissen und durch einen zweigeschossigen Neubau ersetzt wird. In dem Gebäudeteil der Führerscheinstelle sollen die WC-Anlagen erneuert und eine barrierefreie Erschließung erfolgen.

Zur Berechnung dieser Variante wurde ein Anforderungsprofil für die technische Abteilung erarbeitet. Der Flächenbedarf beträgt ca. 740 m² Bruttogrundfläche (einschließlich Verkehrs- und Konstruktionsfläche). Für die Zulassungsstelle und Schilderwerkstätten wurde für die Teilerneuerung eine Bruttogrundfläche von 975 m² angenommen. Hierbei ist eine Erweiterungsfläche für den Schalterbereich bereits berücksichtigt. Insgesamt ergibt sich somit ein Flächenbedarf von 1.715 m².

Die voraussichtlichen Projektkosten wurden auf Basis der jeweiligen Bruttogrundflächen (BGF) berechnet. Die Kosten für die Außenanlagen wurden pauschal mit ca. 100.000 EUR angesetzt, da das Grundstück befestigt ist und die Parkplätze anteilig wieder genutzt werden können. Bei der Ausstattung sind Kosten für die EDV-Verkabelung und aktiven Komponenten sowie für Mobiliar enthalten. Abrisskosten wurden in Höhe von 100.000 EUR berücksichtigt. Diese Kosten sind in der Investitionssumme bereits enthalten.

Für die Teilerneuerung mit Aufstockung für die technische Abteilung ergibt sich bei einer Bruttogrundfläche von 1.715 m² insgesamt ein Kostenrahmen von ca. 4.223.000 EUR. Zusätzlich fallen für die Interimsmaßnahme 42.500 EUR an.

Für die ursprünglich vorgesehene Modernisierung des kompletten Gebäudebestandes der Abteilung KFZ-Zulassungen und Führerscheine in Soest wurden im Haushalt Investitionen für die Baumaßnahme von 1.000.000 EUR für 2015 geplant. Für EDV und Einrichtung sowie eine Interimsmaßnahme wurden weitere Mittel in Höhe von 244.500 EUR (davon 42.500 EUR konsumtiv) eingeplant.

Die über die bisherige Planung (Modernisierung) hinausgehende zusätzliche Belastung der Kreisumlage bei einer Teilerneuerung verteilt sich über einen Betrachtungszeitraum von 2015 bis 2020 wie folgt:

Tabelle 1: Belastung Haushalt bei Teilerneuerung Gebäude Senator-Schwartz-Ring mit technischer Abteilung

Im folgenden Beratungsverlauf hat die Kleine Baukommission am 28.04.2015 das Gebäude besichtigt und sich über die vorgeschlagene Teilerneuerung informiert. Die Baukommission hat angeregt, die Mehrbelastung der Kreisumlage für den vollständigen Neubau zu ermitteln, da bei einem kompletten Neubau eine nachhaltig bessere Ausnutzung des Grundstücks gegeben wäre.

Der Kostenrahmen für einen vollständigen Neubau mit einer Bruttogrundfläche von ca. 2.456 m² liegt bei 5.863.000 EUR zzgl. erhöhter Aufwendungen für eine Interimsmaßnahme von ca. 92.500 EUR. Die Interimsmaßnahme ist zur Aufrechterhaltung des Dienstbetriebes erforderlich. Für die Arbeitsplätze müssen Ausweichlösungen gefunden werden.

Gegenüber der Teilerneuerung führt der vollständige Neubau zu weiteren zusätzlichen Belastungen der Kreisumlage, die in der Tabelle 2 ausgewiesen werden:

Tabelle 2: Differenz der zusätzlichen Belastung der Kreisumlage zwischen Teilerneuerung und vollständigem Neubau

Die über die bisherige Planung (Modernisierung) hinausgehende gesamte zusätzliche Belastung der Kreisumlage bei einem vollständigen Neubau verteilt sich über einen Betrachtungszeitraum von 2015 bis 2020 sich wie folgt:

Tabelle 3: Belastung Haushalt bei vollständigem Neubau am Senator-Schwartz-Ring mit technischer Abteilung

Bei beiden Varianten (Teilerneuerung und Neubau) ist zu berücksichtigen, dass bei einem Teilabriss oder vollständigen Abriss des bestehenden Gebäudes eine entsprechende außerordentliche Abschreibung in Höhe des Gebäudewertes sofort als Aufwand zu berücksichtigen und gegen die allgemeine Rücklage zu buchen ist.

Dieses Ergebnis hat die Verwaltung für die weitere Beratungsfolge ab Mai 2015 der Kleinen Baukommission vorgelegt, die am 11.05.2015 weitere Prüfaufträge empfohlen hat:

• Teilerneuerung der KFZ-Zulassungsstelle unter Einbeziehung einer technischen Abteilung,
• vollständige Erneuerung der KFZ-Zulassungsstelle unter Einbeziehung einer technischen Abteilung,
• Teilerneuerung KFZ-Zulassungsstelle Soest und Aufstockung des Gebäudebestandes unter Einbeziehung einer technischen Abteilung,
• rechtliche Prüfung, ob die Maßnahme durch eine kreiseigene Gesellschaft durchgeführt werden kann und dadurch Kostenvorteile generiert werden können.

Diese Prüfaufträge wurden am 03.06.2015 durch den Kreisausschuss beschlossen. Das Ergebnis der Prüfungen wurde der Kleinen Baukommission am 14.09.2015 vorlegt.

Eine Aufstockung der Führerscheinstelle (zuletzt sanierter Gebäudeteil) ist statisch nicht möglich. Daher bleibt es bei den bisher dargestellten Alternativen der Teilerneuerung und des vollständigen Neubaus. Die jeweiligen Projektkosten und Auswirkungen auf den Haushalt wurden dargestellt.

Es können weder steuerliche Vorteile durch Vorsteuerabzug noch verfahrensvereinfachende Vorteile aus der Beauftragung einer Beteiligungsgesellschaft gezogen werden.

Empfehlung der Verwaltung

In der ab Februar 2015 erfolgten Beratung dieser Maßnahme wurde deutlich, dass ein vollständiger Abriss des Bestandsgebäudes und Neubau für die Abteilung KFZ-Zulassungen und Führerscheine unter Einbeziehung einer weiteren technischen Abteilung viele Vorteile bieten:

• nachhaltig bessere Ausnutzung des Grundstücks,
• flexiblere Möglichkeiten zur Planung des Gebäudes,
• bessere architektonische und städtebauliche Angleichung des Baukörpers,
• die am Gebäudeteil der Zulassungsstelle bestehende Abschrägung auf dem Grundstück kann beseitigt werden. Diese Fläche kann dann zusätzlich für den Baukörper genutzt werden.
• Realisierung einer höheren Anzahl von Parkflächen und bessere Anordnung auf dem Grundstück,
• Folgekosten für weitere Sanierungen des bestehenden Gebäudeteils bei der Teilerneuerung werden reduziert,
• Die Mehrbelastung der Kreisumlage bei einem Neubau gegenüber der Teilerneuerung ist verhältnismäßig gering. Dafür kann eine vollständig neue Planung für ein Verwaltungsgebäude erfolgen, die keine Rücksicht auf Bestandsgebäude oder Grundstücksbeschaffenheit nehmen muss.

Kostenrahmen

Die Projektkosten für den vollständigen Abriss und Neubau betragen insgesamt 5.863.000 EUR. Für die Interimsmaßnahme fallen ca. 92.500 EUR konsumtive Aufwendungen an.

Im Entwurf für den Haushalt ab 2016 wurden folgende investive und konsumtive Aufwendungen eingestellt:

2016 – 2.823.000 EUR investiv (Baumaßnahme Teilerneuerung)

   260.000 EUR investiv (Mobiliar)

   140.000 EUR investiv (EDV) im Produkt 001.010.710

     21.250 EUR Interimsmaßnahme (konsumtiv)

2017 –      21.250 EUR Interimsmaßnahme (konsumtiv)

Aus dem Haushaltsjahr 2015 sollen die bereits eingeplanten investiven Aufwendungen von 1.000.000 EUR nach 2016 übertragen werden.

Für den vollständigen Neubau müssen ab 2016 zusätzliche Aufwendungen berücksichtigt werden, die in den Haushalt noch einzustellen sind:

2016 – 1.640.000 EUR investiv (Baumaßnahme Neubau – Differenz zur Teilerneuerung)

    25.000 EUR Interimsmaßnahme (konsumtiv – Differenz zur Teilerneuerung)

2017 –    25.000 EUR Interimsmaßnahme (konsumtiv – Differenz zur Teilerneuerung)

Die daraus resultierende Mehrbelastung der Kreisumlage in Höhe von 119.664 EUR (konsumtiver Mehraufwand gegenüber der Teilerneuerung für Abschreibungen, Zinsen und Interimsmaßnahmen) ist im Rahmen der Haushaltsberatungen im Kreisausschuss zu erörtern.