Bürgerinformationssystem
Vorlage - 277/2022
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Zusammenfassung Die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss befasst sich im Rahmen seiner Tätigkeiten tagtäglich mit den Mietspiegeln im Kreis Soest. Sie nutzt die Mietspiegel selbst und wird von Bürgern zu Mieten befragt. Hierbei fallen die starke Heterogenität sowie unterschiedliche Aktualisierungszyklen der verschiedenen Mietspiegel auf. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber mit dem Mietspiegelreformgesetz neue Anforderungen sowie Pflichten auch für „einfache Mietspiegel“ geschaffen. Für „qualifizierte Mietspiegel“ ergeben sich neue Möglichkeiten aufgrund geschaffener Zugänge zu weiteren Datenquellen. Aktuell stehen Mieten in nahezu allen Bereichen des Kreises Soest infolge der enorm gestiegenen Kaufpreise sowie dem zum Teil vorherrschenden Wohnungsmangel im öffentlichen Fokus. Die Energiekrise verschärft die Situation nochmals deutlich, so dass Mietspiegel stetig wichtiger werden. Mit einer Eigentumsquote von 54,9 % (Zensus 2011) im Kreisgebiet wird auch sehr schnell deutlich, dass die vorgenannten Themen weite Teile der Bevölkerung betreffen und beschäftigen. Die Kommunen sind für die Aufstellung von Mietspiegeln verantwortlich. Aufgrund der vorgenannten Themen bietet die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss den Kommunen an, die Mietspiegel kooperativ aufzustellen, um eine Entlastung, Einheitlichkeit und qualitative Höherwertigkeit zu erreichen.
„Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die örtliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ §558c BGB Absatz 1
Hört man das Wort „Mietspiegel“ denkt man zu allererst an ein Orientierungspapier für Mieter und Vermieter zur Festlegung einer angemessenen Nettokaltmiete in €/m². Neben dem großen Anwendungsfeld werden Mietspiegel aber auch in anderen Bereichen benötigt und eingesetzt. Zu nennen sind hier:
Die Mietspiegel sind gemäß §558c BGB von den Städten und Gemeinden zu erstellen. Für die Städte mit einer Einwohnerzahl von mehr als 50.000 Einwohner besteht eine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen. Unterhalb des Schwellenwertes handelt es sich noch um eine Sollbestimmung. Aufgrund des Mietspiegelreformgesetzes kommen ab dem 01.01.2023 zu jedem Mietspiegel eine Dokumentations- und Veröffentlichungspflicht hinzu. Ebenso ist ein Aktualisierungsturnus von zwei Jahren vorgegeben.
Mietspiegel kategorisieren sich in zwei Arten auf. a) einfacher Mietspiegel Ein einfacher Mietspiegel ist in der Regel dem Worte nach in seiner Detailtiefe und in vorangegangenen Untersuchungen sehr einfach gehalten. Es handelt sich mehrheitlich um verhandelte Schätzwerte zwischen den Interessensvertretern der Vermieter und Mieter. Ihre Aussagekraft ist eingeschränkt und sie sind im Rahmen von Mietererhöhungsverlangen zu anderen Quellen gleichgestellt (Indizwirkung). b) qualifizierter Mietspiegel Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben. Er basiert auf einer nachweisbaren und repräsentativen Primärdatenerhebung. Ihre Aussagekraft ist hoch und sie sind im Rahmen von Mietererhöhungsverlangen zwingend zu nennen und im Vergleich zu anderen Quellen vorrangig (Vermutungswirkung).
Bestandaufnahme Kreis Soest
Auf 14 Kommunen entfallen zehn Mietspiegel. Lediglich der Altkreis Lippstadt (Anröchte, Erwitte, Geseke, Lippstadt und Rüthen) verwendet einen gemeinschaftlichen Mietspiegel. Es handelt sich ausnahmslos um einfache Mietspiegel. Die Mietspiegel sind sehr heterogen. Sie differieren in einer Vielzahl von Merkmalen (z.B. Baujahrsklassen, Tabellenaufbau, Modernisierungsauswirkung). Eine Vergleichbarkeit ist somit nicht gewährleistet. Die Vergleichbarkeit und Aussagekraft leidet ebenso deutlich aufgrund der starken Unterschiede in den Aktualisierungszyklen. Zwischen der Erneuerung eines Mietspiegels vergehen im Kreisgebiet bis zu 12 Jahre. Der derzeit älteste im Kreis Soest noch gültige Mietspiegel stammt aus dem Jahr 2015. Seitdem haben sich etliche Veränderungen insbesondere auf dem Immobilienmarkt vollzogen. Die Aussagekraft und Akzeptanz derlei Auskünfte ist somit kaum gegeben.
Die Ausprägung der Heterogenität führt beispielhaft bei der Ermittlung eines Mietwertes für eine Wohnung in Rüthen bzw. Warstein in einem freistehenden Zweifamilienhaus aus dem Jahre 1970 mit einer Bad- sowie Fenster- und Heizungsmodernisierung auf einer 130m² Fläche zu einer Differenz von 1,39 €/m² bzw. auf das Jahr gerechnet von 2.168,- €, die zu viel oder zu wenig gezahlt werden. Die Bürgerfreundlichkeit bzw. Verständlichkeit ist ebenso nur in Teilen gegeben. Bei der Ermittlung des obigen Mietwertes stoßen die Beteiligten u.a. auf folgende Passage: „In Ein-, und Zweifamilien- und Reihenhäusern liegen die Mieten bis 5%, in freistehenden Häusern bis zu 10% über den Tabellenwerten.“ Vermieter und Mieter stehen hier vor der Frage, ob Sie nun 5%, 10% oder sogar 15% anwenden müssen. Die dazugehörigen Mietspannen in anderen Kreisregionen lauten im Bereich der Modernisierung 3,90 – 7,40 €/m². Derartige große Mietspannen lassen die Beteiligten ebenso ratlos zurück. Diese und weitere Probleme finden sich fast nahezu in allen örtlichen Mietspiegeln. Zusammengefasst sind die Kommunen im Kreisgebiet sehr unterschiedlich gut aufgestellt, was zu einem bunten Strauß an verschiedenen Mietspiegeln führt.
Angebot der Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss bietet den Kommunen an, einen qualifizierten Mietspiegel für alle Teilnehmer aufzustellen. Der Mietspiegel würde von der Geschäftsstelle auf Basis der Primärdaten (tatsächliche Mieten im Kreisgebiet) mit Hilfe einer multiplen Regression aufgebaut. Die daraus abgeleiteten Mietspannen fußen auf tatsächlichen Mieten und sind keine geschätzten bzw. verhandelten Mieten zwischen Vermietern und Mietern. Die sich auf den Mietwert auswirkenden Parameter (z.B. Wohnungsgröße, Alter der Wohnung, Modernisierungen) werden durch differenzierte Abfragen und marktgerechte Zu- und Abschläge berücksichtigt. Die Darstellung und vor allem die Bürgerfreundlichkeit würde durch entsprechende Mietspiegeldokumente sowie insbesondere durch Mietspiegelrechner (online Website oder als App) bürgerfreundlich gestaltet. Die verpflichtende Dokumentation würde ebenso bereitgestellt. Die Aufstellung soll darüber hinaus kooperativ mit den teilnehmenden Gemeinden sowie Interessensverbänden erfolgen. Die Gemeinde würde hierdurch einheitliche, vergleichbare, bürgerfreundlichere und vor allem belastbare Mietwerte für ihre Bürger anbieten. Ein vergleichbarer Aufbauprozess hat in jüngerer Vergangenheit im Kreis Unna stattgefunden. Beispiele der Ergebnisse sind hier einzusehen:
online Mietspiegelrechner Fröndenberg
Die Aufstellung eines qualifizierten Mietspiegels beansprucht insbesondere personelle Ressourcen. Die Einstellung einer weiteren Arbeitskraft wäre von Nöten. Die Deckung des hierdurch entstandenen Finanzbedarfs soll durch eine Umlagefinanzierung durch die Teilnehmenden erfolgen.
Fazit
Die Mieten stehen im Zeichen der Energiekrise stärker als ohnehin schon im Fokus von rd. 50% der im Kreisgebiet wohnenden Menschen. Die derzeitigen Mietspiegel sind stark heterogen, in Teilen veraltet und entsprechen weder den gesetzlichen Anforderungen noch sind sie aussagekräftig oder geschweige denn bürgerfreundlich. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss ist daher bestrebt gemeinsam mit den Kommunen sowie Interessensvertretern einen qualifizierten Mietspiegel idealerweise kreisweit anzubieten. |
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