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Vorlage - 122/2020  

 
 
Betreff: Einführung eines schlüssigen Konzeptes zur Ermittlung angemessener Unterkunftskosten im Kreis Soest
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage - öffentlich
Federführend:50 Soziales   
Beratungsfolge:
Kreisausschuss Vorberatung
23.06.2020 
26. Sitzung des Kreisausschusses ungeändert beschlossen   
Kreistag Entscheidung
25.06.2020 
27. Sitzung des Kreistages ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Sachverhalt
Anlagen:
Anlage 1  
Anlage 2  
Anlage 3  
Anlage 4  

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

 

Für die laufenden Bedarfe der Unterkunft in den Rechtskreisen SGB II und SGB XII gelten mit Wirkung vom 01.09.2020 die im Rahmen des „Konzeptes zur Ermittlung der Kosten der Unterkunft“ ermittelten neuen Richtwerte für die Angemessenheit siehe Anlage 1.

 

Die Angemessenheitswerte werden optional durch einen Klimabonus, als aktiven Beitrag zum Klimaschutz, ergänzt, siehe Anlage 2.

 

Angesichts der dynamischen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt wird die Verwaltung weiterhin beauftragt, bis spätestens zum 31.08.2022 die Richtwerte für die Angemessenheit erneut zu prüfen und bei Änderungsbedarfen zur weiteren Beschlussfassung vorzulegen.

 

 

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Höhe der gesamten finanziellen Auswirkungen:

 

Produkt: 05.50.20

 

x

Die erforderlichen Mittel sind im Produkt eingeplant.

 

Die erforderlichen Mittel sind teilweise im Produkt eingeplant, eine Deckung erfolgt durch:

 

Die erforderlichen Mittel sind nicht eingeplant.

Erläuterungen:

 

 

 

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Zusammenfassung

 

Das Bundessozialgericht (BSG) hat mit einer ausdifferenzierten Rechtsprechung vom 22.09.2009, BA AS 18/09 R, den unbestimmten Rechtsbegriff der „angemessenen Unterkunftskosten“ dahingehend konkretisiert, dass die Ermittlung der Kosten der Unterkunft nur auf Grundlage eines „schlüssigen Konzeptes“ erfolgen darf.

 

Ziel ist es, die angemessenen Kosten der Unterkunft für die Hilfeempfänger nach dem SGB II und SGB XII einheitlich, nachvollziehbar und rechtssicher zu ermitteln.

 

Mit Beschluss vom 06.12.2018 hat der Kreisausschuss die Verwaltung beauftragt, ein Vergabeverfahren für die Erstellung eines schlüssigen Konzeptes durchzuführen.

 

Die beauftragte Beratungsgesellschaft Analyse & Konzepte, Hamburg hat in einem methodisch an den Anforderungen des BSG-Urteil ausgerichteten Verfahren im ersten Halbjahr 2020 die neuen Angemessenheitswerte zum Stichtag 01.01.2020 für den Kreis Soest ermittelt.

 

Die Angemessenheitswerte können optional durch einen Klimabonus, als aktiven Beitrag zum Klimaschutz, ergänzt werden.

Damit können höhere Netto-Kaltmieten in energetisch sanierten Wohnungen durch Einsparungen bei den Heizkosten kompensiert werden.

Höhere Aufwendungen für den Träger der Sozialhilfe entstehen dadurch nicht.


Die Auswirkungen der neuen Angemessenheitswerte auf die Gesamtsumme der Kosten der Unterkunft können nicht konkret prognostiziert werden.

 

Je nach Region und Größe der Bedarfsgemeinschaft ergeben sich, im Vergleich zu derzeitigen angemessenen Kosten der Unterkunft, höhere und geringere Kosten der Unterkunft.

Mittelfristig könnten sich diese ausgleichen.

 

 

 

Sachdarstellung:

 

Die laufenden Kosten der Unterkunft gehören seit Jahren zu den größten Aufwendungen im Kreishaushalt und betreffen eine hohe Anzahl hilfebedürftiger Menschen im Kreis Soest. Die Angemessenheit der Unterkunftskosten im Einzelfall ist dabei ein wesentlicher Einflussfaktor. Für rechtssichere Richtwerte ist ein schlüssiges Konzept erforderlich. Die Festlegung solcher Richtwerte ist sowohl sozial- als auch finanzpolitisch von hoher Bedeutung und hat nicht unerhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und ggf. für die Stadtentwicklung.

 

Auf Grundlage des vorliegenden schlüssigen Konzeptes können alle Leistungsbezieher individuell, gerecht und rechtssicher ihre Ansprüche auf die Übernahme angemessener Unterkunfts- und Heizkosten geltend machen.

 

 

  1. Rechtsgrundlagen

 

Der Anerkennung von Wohnkosten für Hilfeempfänger*innen nach dem SGB II und SGB XII sind Grenzen gesetzt.

 

Der Schlüsselbegriff ist dabei die „Angemessenheit“. Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, wenn diese angemessen sind (§ 22 SGB II – Grundsicherung für Arbeitssuchende bzw. §§ 35 und 42 SGB XII – Hilfe zum Lebensunterhalt, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung).

 

Für die Angemessenheit ist ein einfacher, im unteren Marksegment liegender Standard zu Grunde zu legen. Die Wohnung muss nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen und darf keinen gehobenen Wohnstandard aufweisen.

 

Bereits 2009 hat das Bundessozialgerichtes (BSG) die maßgeblichen Rahmenbedingungen für die Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft festgelegt.

Im Grundsatzurteil des BSG wurde dazu folgender Leitsatz formuliert:

 

„Die Ermittlung der regional angemessenen Kosten der Unterkunft muss auf der Grundlage eines überprüfbaren, schlüssigen Konzeptes zur Datenerhebung und –auswertung unter Einhaltung mathematisch-statistischer Grundsätze erfolgen“.

 

Die Angemessenheit der Kosten der Unterkunft wird nach der sog. Produkttheorie ermittelt.

Danach berechnet sich die angemessene Höhe der Kaltmiete aus dem Produkt der angemessenen Wohnungsgröße und dem angemessenen Quadratmeterpreis.

Die Kosten der Unterkunft sind danach angemessen, wenn sie das Produkt aus der angemessenen Wohnungsgröße in Quadratmetern und dem maximal angemessenen Mietzins je Quadratmeter nicht übersteigen, wobei es unerheblich ist, wie groß die beiden Faktoren jeweils sind. Eine Wohnung kann z.B. größer sein, wenn dafür der Quadratmeterpreis geringer ausfällt und die Kosten im Ergebnis noch angemessen sind, oder auch umgekehrt.

 

Die angemessene Wohnungsgröße bestimmt sich, lt. BSG-Urteil aus 2012, nach den Wohnraumgrößen für Wohnungsberechtigte im sozialen Wohnungsbau.
In Nordrhein-Westfalen gelten nach den „Wohnraumnutzungsbestimmungen“ des Ministeriums für Bauen und Verkehr aus 2009 folgende Werte:

 

Größe des Haushalts

maximale Wohnungsgröße

1 Person

50 qm

2 Personen

65 qm

3 Personen

80 qm

4 Personen

95 qm

5 Personen

110 qm

jede weitere Person

+ 15 qm

 

  1. Aktuelle Situation

 

Der Kreis Soest hat zur Angemessenheit und zu sonstigen regelungsbedürftigen Sachverhalten jeweils „Richtlinien für die Unterkunftskosten und die Heizkosten“ erlassen.

 

Für die Berechnung der angemessenen Wohnungskosten für die einzelnen Städte und Gemeinden wird dabei hilfsweise auf die Mietwerte aus den in der Regel alle zwei Jahre aktualisierten örtlichen Mietspiegeln zurückgegriffen.


Überschreiten die tatsächlichen Kosten der Wohnung die angemessenen Kosten, muss ein Kostensenkungsverfahren durchgeführt werden (§ 22 Abs. 1 SGB II, § 35 Abs. 2 SGB XII), d.h. der Hilfeempfänger wird aufgefordert, sich innerhalb von 6 Monaten eine angemessene Wohnung zu suchen.

Erfolgt dies nicht, werden die Kosten der Unterkunft anschließend auf den angemessenen Betrag gekürzt.

 

Aufgrund der teilweise angespannten Situation auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt steigt die Zahl der Fälle, in denen Hilfeempfänger unangemessen teure Wohnung anmieten möchten.

Dieses führt zu Widerspruchs- und Klageverfahren, bei denen das Jobcenter und der Kreis Soest letztendlich immer einem Vergleich zustimmen müssen, weil kein schlüssiges Konzept nach den Vorgaben des BSG aus seinem Urteil von 2009 nachgewiesen werden kann.

 

Gleichzeitig hat sich die Rechtssicherheit der schlüssigen Konzepte in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Die Konzepte werden inzwischen regelmäßig in sozialgerichtlichen Verfahren bestätigt.

 

In der Sitzung am 06.12.2018 hat der Kreisausschuss die Verwaltung deshalb beauftragt, ein Vergabeverfahren für die Erstellung eines schlüssigen Konzeptes durchzuführen.

 

Der Auftrag wurde am 06.09.2019 an die Beratungsgesellschaft Analyse & Konzepte, Hamburg vergeben.

 

Analyse & Konzepte kann zahlreiche Referenzen aus benachbarten Kommunen und Gerichtsverfahren in denen ihre schlüssigen Konzepte bestätigt wurden, nachweisen.

 

  1. Vorgehensweise bei der Erstellung eines schlüssigen Konzeptes

 

3.1  Aufteilung des Kreisgebietes in Vergleichsräume
 

Lt. Entscheidung des BSG vom 30.01.2019 bildet das Zuständigkeitsgebiet eines Jobcenters zunächst einen Vergleichsraum … der indes aufgrund der örtlichen Gegebenheiten in mehrere Vergleichsräume zu unterteilen sein kann.

 

Für diese Vergleichsräume können nach den Kriterien

-          räumliche Orientierungen,

-          Tagespendelbereiche für Berufstätige oder zu Ballungszentren,

-          deutliche Unterschiede im Mietpreisniveau

jeweils eigene Angemessenheitsgrenzen bestimmt werden.

 

Im Kreis Soest ergeben sich anhand dieser Kriterien folgende Vergleichsräume:

 

Werl, Wickede (Ruhr), Ense

Lippetal, Welver, Soest, Bad Sassendorf, Möhnesee

Lippstadt, Geseke, Erwitte

Anröchte, Warstein, Rüthen

 

3.2  Ermittlung der Nachfrage nach günstigem Wohnraum
 

Aus der Summe der Zahl der Hilfeempfänger im SGB II und SGB XII, der Wohngeldempfänger, der Asylbewerber, der Geringverdiener ohne Leistungsbezug und sonstigen Nachfragern (auch einkommensstärkere Haushalte) wurde ermittelt, wie groß die Nachfrage im unteren Marktsegment, aufgeteilt nach der Größe der Bedarfsgemeinschaften ist.

Im Kreis Soest sind dies ca. 24% aller Haushalte, die entsprechende Wohnungen anmieten wollen.

 

3.3  Angebotsanalyse


Für die Erhebung der Bestandsmieten wurden große Wohnungsunternehmen / Verwalter zunächst im Rahmen einer Veranstaltung über das Anliegen informiert und anschließend befragt.

13 von 23 Unternehmen haben sich an der Erhebung beteiligt und 4.030 Datensätze zur Verfügung gestellt.

 

Die privaten Vermieter wurden über die Presse auf die Erhebung hingewiesen und persönlich angeschrieben. Die Adressdaten wurden aus den Grundsteuer-Datensätzen ermittelt.

Von 7.000 angeschriebenen Vermietern haben sich 3.212 beteiligt und ihre Datensätze zur Verfügung gestellt.


Die Angebotsmieten wurden durch eine Auswertung der veröffentlichten Mietwohnungsangebote in Immobilienbörsen und Internetportalen über einen Zeitraum von 6 Monaten ermittelt.

 

Für die Analyse wurden 6.353 Bestandsmieten und 1.752 Angebotsmieten ausgewertet. Nach Plausibilitätsprüfungen und Extremwertkappungen bilden insgesamt 5.955 relevante Bestandsmieten die Grundlage der Ergebnisse

 

Im Kreis Soest stehen 137.855 Wohnungen zur Verfügung. Davon werden ca. 48.560 Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet (ohne Heime, mit Bad und WC, bis 109 m²) (Quelle: Zensus 2011).

 

Für alle Vergleichsräume und für alle Haushaltsgrößen konnten eine ausreichende Anzahl an Datensätzen für ein repräsentatives Ergebnis erhoben werden.

 

3.4  Ableitung der Angemessenheitsgrenzen

Analyse & Konzepte hat ein Verfahren entwickelt, mit dem die Richtwerte nachfrageorientiert und passgenau abgeleitet werden.
Ziel ist es, sowohl zu niedrige Richtwerte zu vermeiden, weil das Wohnungsangebot dann zu gering ist, als auch zu hohe Richtwerte, weil es dann zu einer Fehlsubventionierung und Fehlsteuerung des Wohnungsmarktes kommt.
Die Versorgung der Bedarfsgemeinschaften mit Wohnraum im unteren Preissegment soll sichergestellt werden.

 

Das Nachfragevolumen wird für jeden Vergleichsraum und jede Haushaltsgrößenklasse dem Angebot gegenübergestellt.

 

Entscheidend für die Ableitung der Angemessenheitsgrenzen ist die Verfügbarkeit von entsprechendem Wohnraum für den Betrag der angemessenen Brutto-Kaltmiete nach der Produkttheorie. Die Wohnraumversorgung besteht dann, wenn jede zehnte bzw. jede fünfte Wohnung zum Richtwert angemietet werden kann, d.h. ein Anteilswert von 10 – 20% der Angebotsmieten ist ausreichend.

 

Die Brutto-Kaltmiete (Netto-Kaltmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten (Müllabfuhr, Hausmeister, etc.)) wird in mehreren Rechenschritten solange anhand der Angebots- und Neuvertragsmieten angepasst, bis die Angebotsanteile als ausreichend unter den aktuellen Marktbedingungen bewertet werden können.

 

Das Produkt aus Brutto-Kaltmiete und max. Wohnungsgröße bildet anschließend den Wert der angemessenen Kosten der Unterkunft.

 

  1. Angemessenheitsrichtwerte

 

Im Rahmen des schlüssigen Konzeptes wurden mit dem methodischen Verfahren von Analyse & Konzepte die angemessenen Brutto-Kaltmieten je Quadratmeter zum Stichtag 01.01.2020 ermittelt (s. Anlage 3).

Die Gegenüberstellung mit den bisher aufgrund der örtlichen Mietspiegel ermittelten Werten zeigt, dass die die neuen Angemessenheitswerte in den östlichen Städten und Gemeinden teilweise deutlich unter diesen Werten liegen.
In den westlichen Städten und Gemeinden liegen die neuen Angemessenheitswerte insbesondere für kleine Wohnungen für eine oder zwei Personen eher über den bisherigen Werten.

Die Unterschiede erklären sich dadurch, dass die Werte der Mietspiegel in einem Verhandlungsverfahren zwischen den Verbänden der Wohnungseigentümer und der Mieter, unter Moderation der jeweiligen Kommune, erstellt werden.

Eine methodische Ableitung erfolgt nicht.

 

  1. Klimabonus

 

Die Angemessenheitswerte können optional durch einen Klimabonus, als aktiven Beitrag zum Klimaschutz, ergänzt werden (s. Anlage 4).
Dadurch wird auch Hilfeempfängern nach dem SGB II und SGB XII grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, energetisch sanierten Wohnraum anzumieten. Gleichzeitig wird ein Anreiz für Hauseigentümer geschaffen, ihren Wohnungsbestand energetisch zu sanieren.

Die höheren Aufwendungen für die Brutto-Kaltmiete werden dabei durch Einsparungen bei den Heizkosten kompensiert. Für Wohnungen, die einen nachprüfbaren (Energieausweis), niedrigen energetischen Verbrauch mit niedrigen Heizkosten aufweisen, wird ein Aufschlag auf die Brutto-Kaltmiete berücksichtigt.
 

Beispiel:
 

Stadt Soest:

Richtwert für 1-Personen-Haushalte: 380,00 €

Wohnung 50 m²; Miete inkl. kalte Betriebskosten: 400,00 €

Kosten sind über dem Richtwert und daher nicht angemessen

Energieverbrauch des Gebäudes: 79 kWh/(m²*a)

Bonus:

Bei einem Energieverbrauch unter 80 kWh/(m²*a) wird ein Bonus von 0,40 €/m² gewährt.

Berechnung:

50 m² * 0,40 m² = 20,00 €
20,00 € + 380,00 € = 400,00 €

Ergebnis:

Die Wohnung wird durch den Klimabonus angemessen und kann angemietet werden.

 

Der Klimabonus erweitert die Anzahl der potentiell anmietbaren Wohnungen, weil die geringeren Heizkosten in energetisch sanierten Wohnungen für eine höhere Miete eingesetzt werden können.

Höhere Aufwendungen für den Träger der Sozialhilfe entstehen nicht.

 

  1. Finanzielle Auswirkungen


Die finanziellen Auswirkungen lassen sich nicht konkret prognostizieren.

Sowohl die Absenkung bei bisher höheren anerkannten Mieten, als auch die Anhebung bei bisher geringeren anerkannten Mieten wird über einen längeren Zeitraum erfolgen, da die derzeit anerkannten Mieten zunächst weiterhin Bestandsschutz genießen sollen.
 

Die anerkannten Mieten werden in laufenden Fällen z. B. angepasst, wenn:

 

  • Leistungsunterbrechung von mindestens 3 Monaten
  • Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses
  • Tatbestände die eine rechtliche Überprüfung der Kosten der Unterkunft zur Folge hätten z. B: Mieterhöhung, Senkung- oder Erhöhung der Personenzahl.


Bei Hilfeempfängern, die erneut oder erstmalig hilfebedürftig werden, werden die neuen Angemessenheitswerte zu Grunde gelegt.
 

Es wird erwartet, dass sich die finanziellen Auswirkungen der, je nach Vergleichsraum und Haushaltsgröße, teilweise höheren und teilweise geringeren Angemessenheitswerte mittelfristig ausgleichen

 

  1. Fortschreibung des schlüssigen Konzeptes

 

Das Bundessozialgericht hat in seinem Urteil vom 12.12.2017 festgelegt, dass die Angemessenheitswerte des schlüssigen Konzeptes zwei Jahre nach Inkraftsetzen fortzuschreiben sind.

 

Diese Fortschreibung nach zwei Jahren kann in einem vereinfachten Verfahren mittels einer Indexfortschreibung (VPI-Verbraucherpreisindex) und einer Überprüfung der Verfügbarkeit von Angebotsmieten erfolgen.

 

Nach vier Jahren ist das schlüssige Konzept neu zu erstellen.